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Die Vergleichsmiete, als ortsübliche Vergleichsmiete wird aus den üblichen Entgelten (geregelt im § 558 c BGB), die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder geändert worden sind, gebildet und im Mietspiegel dargestellt. Nicht berücksichtigt wird hierbei Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist (sozialer Wohnungsbau, Mietpreisbindung). Existiert kein Mietspiegel kann sie alternativ über eine unabhängige Mietdatenbank, mindestens drei vergleichbaren Objekten und oder ein Sachverständigengutachten festgestellt werden.

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist Maßstab für die Rechtmäßigkeit einer Mieterhöhungen bei nicht preisgebundenem Wohnraum, wenn nicht eine Staffelmiete oder Indexmiete vereinbart wurden.

Bei Gewerberäumen kann sie frei von gesetzlichen Regelungen aus Statistiken erstellt werden. So geben zuweilen die örtlichen Industrie- und Handelskammern Auskunft über diesen Bereich.

Die Beurteilung der tatsächlichen Miete im Verhältnis zur ortsüblichen Vergleichsmiete bestimmt unabhängig vom angewendeten Wertermittlungsverfahren den Wert einer Immobilie. Dies ist jedoch immer auch von den Möglichkeiten einer Mieterhöhung abhängig.