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II. Berechnungsverordnung

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Die II. Berechnungsverordnung (II. BV) ist eine deutsche Rechtsverordnung, in der die Wirtschaftlichkeitsberechnung von Wohnraum geregelt ist. Der Anwendungsbereich der II. BV ist zunächst der soziale Wohnungsbau sowie der steuerbegünstigte freie Wohnungsbau. In der Praxis wird die II. BV jedoch weit darüber hinaus angewandt. Auf der Grundlage der II. BV kann eine Kostenmiete ermittelt werden, also eine Miete, die gerade die anfallenden Kosten abdeckt. Allerdings sind die in der II. BV vorgeschriebenen Höchstsätze für die einzelnen Kostenarten seit vielen Jahren nicht ausreichend, um eine Kostendeckung in betriebswirtschaftlichem Sinne zu gewährleisten. Im sozialen Wohnungsbau dürfen keine höheren Mieten verlangt werden.

Basisdaten
Kurztitel: II. Berechnungsverordnung
Voller Titel: Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen
Typ: Bundesrechtsverordnung
Rechtsmaterie: Zivilrecht
Gültigkeitsbereich: Bundesrepublik Deutschland
Abkürzung: II. BV
FNA: 2330-2-2
Verkündungstag: 17. Oktober 1957 (BGBl. I S. 1719)
Neufassung vom: 21. Februar 1975 (BGBl. I S. 569)
Neufassung vom: 12. Oktober 1990 (BGBl. I S. 2178)
Letzte Änderung durch: Art. 3 VO vom 25. November 2003
(BGBl. I S. 2346)
Inkrafttreten der
letzten Änderung: 1) 		1. Januar 2004
(Art. 6 VO vom 25. November 2003)
1) Bitte beachten Sie den Hinweis zur geltenden Gesetzesfassung!

Die II. BV regelt zu diesem Zweck u. a. die Berechnung folgender Kosten:


Betriebskosten

Hinsichtlich der Betriebskosten verweist sie lediglich auf die seit dem 1. Januar 2004 geltende Betriebskostenverordnung (BetrKV) die § 27 II. Berechnungsverordnung sowie Anlage 3 zur II. Berechnungsverordnung ablöst. Es ergeben sich keine Änderungen für ältere Mietverträge.

Änderungen sind:

  • dass zu den Müllbeseitigungskosten auch die Betriebskosten von Müllschluckern gehören.
  • Zu den Gebühren für Gemeinschaftsantenne und Kabelfernsehen gehören jetzt auch die Kosten, die nach dem Urheberrecht für die kabelweite Sendung entstehen.
  • Bei Wasser- und Heizkosten sind nun Eichkosten umlagefähig.
  • Auch die Kosten für Wäscheeinrichtungen wie Trocken- oder Bügelanlagen können nun auf die Mieter umgelegt werden.

Wohnflächen

Die II. BV regelte auch bis zum 31. Dezember 2003 die Berechnung von Wohnflächen. Ab dem 1. Januar 2004 gilt hier die Wohnflächenverordnung. Werte, die bis zum 31. Dezember 2003 aufgrund der II. BV berechnet wurden, bleiben jedoch weiterhin gültig.

Die Unterschiede sind:

  • Terrassen werden künftig zur Wohnfläche hinzugerechnet. Während bisher so genannte "abgedeckte Freisitze" Bedeutung bei der Wohnfläche hatten, wird nunmehr ein Sichtschutz nicht mehr vorausgesetzt, und mithin ist jede Terrasse künftig bei der Berechnung der Wohnfläche anrechenbar.
  • Ein genereller Abzug für Putz in Höhe von 3 % ist nicht mehr vorgesehen. Bei der Ermittlung von Grundflächen können jetzt auch die Flächen von Erkern und Wandschränken einbezogen werden, selbst wenn diese eine Wohnfläche von weniger als 0,5 m² aufweisen.
  • Künftig können auch die Grundflächen von Schornsteinen, Vormauerungen, Bekleidungen, freistehenden Pfeilern und Säulen außer acht bleiben, wenn sie eine Höhe von höchstens 1,5 m aufweisen und ihre Grundfläche weniger als 0,1 m² beträgt. Da sie als Ablagemöglichkeit nutzbar bleiben, können diese Flächen in die Grundfläche miteinbezogen werden.
  • Während in der Vergangenheit Raumteile unter Treppen nicht zur Wohnfläche gerechnet wurden, wenn sie eine lichte Höhe von weniger als 2 m betragen hatten, können diese künftig insoweit zur Wohnfläche hinzugerechnet werden, als diese höher als 1 m sind. Doch findet eine Anrechnung bei einer Höhe von 1 m bis 2 m nur zur Hälfte statt und eine komplette Anrechnung der Flächen erst, wenn sie höher als 2 m sind.
  • Soweit Wintergärten nicht beheizbar sind, können diese lediglich zur Hälfte zur Wohnfläche hinzugerechnet werden. Sind diese jedoch beheizbar, können Wintergärten voll zur Wohnfläche hinzugerechnet werden.Bisher war die Anrechnung hier strittig ob diese Räume nur einem gedeckten Freisitz vergleichbar wären.
  • Der Streitpunkt, inwieweit Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen zur Wohnfläche gehören, ist nun dahingehend geklärt worden, dass diese in der Regel zu einem Viertel zur Wohnfläche hinzuzurechnen sind, höchstens jedoch zur Hälfte.
  • Der bisherige Abzug von pauschal 10 % bei Gebäuden mit nur einer Wohnung ist weggefallen

Weblinks

Wikipedia
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