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Grundstücksbewertung

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Die Grundstücks- und Immobilienbewertung (auch veraltet Güterabschätzung) ist ein durch Rechtsvorschriften geregeltes Verfahren, das durch die Anwendung fundierter betriebswirtschaftlicher, juristischer und bautechnischer Sachkenntniss einen Verkehrswert (Marktwert) für bebaute und unbebaute Grundstücke (Immobilie) zu einem bestimmten Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ermittelt.

Inhaltsverzeichnis

Zwecke der Grundstücksbewertung

Die Grundstücksbewertung wird in der Regel durch hierzu qualifizierte Sachverständige für Grundstücksbewertung durchgeführt. Diese Sachverständigen haben in der Regel eine wissenschaftliche Universitäts- oder Fachhochschulausbildung in Architektur, Bauingenieurwesen, Vermessungsingenieurwesen, Betriebswirtschaftslehre, Bauökonomie, Immobilienökonomie, Raumplanung oder Geographie und eine mehrjährige Berufserfahrung beziehungsweise Weiterqualifizierung auf dem Gebiet der Grundstücksbewertung.

Nach § 193 BauGB erstattet auch ein Gutachterausschuss Verkehrswertgutachten.

Ziel in der Grundstücksbewertung ist die Ermittlung des Verkehrswertes (Marktwertes) im Sinne des § 194 BauGB. Hierzu werden verschiedene anerkannte Wertermittlungsverfahren verwendet.

Deutsche Verfahren

Vergleichswertverfahren

Beim Vergleichswertverfahren sind Kaufpreise solcher Grundstücke heranzuziehen, die aufgrund ihrer Werthaltigkeit mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmen (so genannte Vergleichsgrundstücke). Geeignet ist dieses Verfahren vor allem bei der Bewertung unbebauter Grundstücke und Eigentumswohnungen. Voraussetzung ist, dass eine genügend große Anzahl von Vergleichsobjekten vorhanden ist. Je spezifischer die Immobilie ist, umso weniger ist das Vergleichswertverfahren für die Praxis geeignet (§ 13 WertV).

Ertragswertverfahren

Bei Anwendung des Ertragswertverfahrens ist der Wert der Gebäude, getrennt vom Bodenwert auf der Grundlage des Ertrages zu ermitteln. Der Bodenwert wird in der Regel über das besprochene Vergleichswertverfahren ermittelt. Dieses Verfahren kommt insbesondere dann zum Zug, wenn die Ertragserzielung das entscheidende Kriterium für das Immobilieninvestment ist. Das betrifft vor allem Wohnobjekte ab drei Wohneinheiten, Gewerbeobjekte und so genannte Betreiberimmobilien wie etwa Hotels, Krankenhäuser und Freizeitimmobilien (§ 15 WertV).

Sachwertverfahren

Bei Anwendung des Sachwertverfahrens ist der Wert der baulichen Anlage, wie Gebäude, Außenanlagen und besondere Betriebseinrichtungen und der Wert der sonstigen Anlagen, getrennt vom Bodenwert nach Normalherstellungskosten zu ermitteln. Der Bodenwert ist nach dem Vergleichswertverfahren zu ermitteln. Das Sachwertverfahren wird vor allem bei eigengenutzten Immobilien angewendet wie etwa bei Einfamilienhäusern. Der Sachwert wird darüber hinaus noch zusätzlich marktbereinigt um zu einem marktkonformen Ergebnis zu kommen (§ 21 WertV).

Anwendung

Diese drei genannten Verfahren sind in Deutschland durch die Wertermittlungsverordnung (WertV) normiert und werden in der gängigen Gerichtspraxis angewendet.

Als Ergänzung zur Wertermittlungsverordnung (WertV) sind Wertermittlungs-Richtlinien (WertR) erlassen worden.


Abgrenzung Gutachten / Preisauskunft

Im Internet werden Immobilienbewertungen online angeboten. Der Anwender beantwortet einen festen Fragekatalog zur Immobilie. Diese Angaben werden mit den Datenbankwerten des Diensteanbieters kombiniert. Es entsteht ein abhängig von der Datenpflege des Anbieters aktueller Schätzwert, als Anhaltswert, der zum Vergleich unterschiedlicher Grundstücke dienen kann. Ein Gutachten dient der Erfassung aller wertbildenden Eigenschaften, deren Gewicht sich nach dem Teilmarkt ändern kann, und deren subjektiver Gehalt durch Erläuterung nachvollziehbar gemacht werden soll.

Auf Grund der nicht offen gelegten Herleitung einer einfachen Preisauskunft werden diese Aussagen nicht von Banken, Gerichten und Finanzämtern anerkannt. Während sich der Auskunftsgebende üblicherweise durch Haftungsausschlüsse absichert, kann der Auftraggeber bei Verwendung nach außen voll in Anspruch genommen werden. Das gilt auch für die Angabe der Ausgangswerte selbst. Ein Gutachten hingegen übernimmt regelmäßig eine Haftung für die zu Grunde gelegten Sachaussagen.



Internationale Verfahren

Es gibt weitere Verfahren, die international angewendet werden:

Bewertungsstandards


Weblinks

Von „http://www.kefk.org/wiki/Grundst%C3%BCcksbewertung“
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