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Deutscher Immobilien Index

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Der DIX® Deutscher Immobilien Index ist ein Performanceindex, der jährlich von der Deutsche Immobilien Datenbank GmbH veröffentlicht wird. Der Index ist im Immobilienbereich ähnlich etabliert wie der DAX für den Finanzbereich. Er basiert auf den Auswertungen einer Datenbank, die eine Vielzahl von detaillierten grundstücksbezogenen Informationen enthält. Aktuell umfasst die Datenbank Informationen von über 3.400 direkt gehaltenen Immobilien verschiedener Nutzungsarten, wie bspw. Büro, Handel, Wohnen oder auch gemischt genutzte Objekten mit Handel/Büro-Nutzung. Damit die Informationen über jedes einzelne Grundstück in der Datenbank verarbeitet werden können, liefert der Eigentümer jährlich einheitlich definierte Daten an die Datenbank, wie beispielsweise Informationen über

  • Grundstücksstammdaten wie Anschrift, Erwerbsdatum etc.
  • Mieteinnahmen und Bewirtschaftungskosten
  • über 35 relevante Daten der Grundstückswertermittlung
  • Informationen über Modernisierungen und Projektentwicklungen
  • Angaben über Käufe und Verkäufe von Grundstücken

Für sämtliche in der Datenbank erfassten Grundstücke wird der Marktwert von Sachverständigen jährlich neu ermittelt.

Inhaltsverzeichnis

Aufteilung

Der DIX® lässt sich in verschiedene Komponenten aufspalten. Der Total Return gibt die Gesamtverzinsung des durchschnittlich gebundenen Kapitals von während des gesamten Betrachtungszeitraumes im Bestand gehaltenen Immobilien wieder. Der Total Return lässt sich in zwei unterschiedliche Renditekomponenten aufspalten. Die eine Renditekomponente ist die Netto-Cash-Flow-Rendite, die sich aus den erzielten Mieteinnahmen abzüglich der nicht umgelegten Bewirtschaftungskosten des Portfolios im Verhältnis zum in Immobilien gebundenen Kapital berechnet. Die andere Renditekomponente ist die Wertänderungsrendite, welche die Veränderungen der Grundstücksmarktwerte unter Berücksichtigung von ggf. wertändernden investiven Maßnahmen darstellt. Beide Renditekomponenten beziehen sich ausschließlich auf Bestandsgrundstücke, d.h. auf Grundstücke, die im Portfolio der Daten liefernden Investoren enthalten waren.

Der DIX® hat durch die ihm zugrunde liegende Datenbank im Vergleich zu anderen Indizes, die oftmals fiktive Vergleichsobjekte zu Hilfe nehmen, zwei wesentliche Vorteile. Zum einen beruhen sämtliche Analyseinstrumente der DID Deutschen Immobilien Datenbank GmbH auf den originären Daten der teilnehmenden Unternehmen, d.h. es wird weder auf Datenquellen aus zweiter Hand zurückgegriffen noch werden bereits verarbeitete Datensätze aggregiert. Zum anderen kann der Index je nach Bedarf aufgespalten und damit auch für regionale Marktsegmente, Nutzungsgruppen oder als Kombination aus mehreren Selektionskriterien zugeschnitten werden. Hierdurch wird dem Nutzer der direkte Vergleich bzw. ein Benchmarking mit dem eigenen Portfolio ermöglicht.

Vorteile

Ein weiterer wesentlicher Vorteil des DIX® basiert auf der Informationsfülle und dem Detaillierungsgrad, die die Durchführung einer Vielzahl unterschiedlicher Analysen der in der Datenbank erfassten Grundstücke zulässt, um detailliert einzelne Portfoliokomponenten der datenliefernden Investoren miteinander zu vergleichen. Die Auswertungsmöglichkeiten der Datenbank sind allein auf Grund der Wahrung der Anonymität auf Einzelgrundstücks- bzw. Einzelinvestorenebene beschränkt. Andererseits gewährleisten die einheitlichen Datendefinitionen, zu deren Einhaltung sich die Investoren vertraglich verpflichten, zusammen mit den durchgeführten Plausibilitäts- und Validitätstests, dass tatsächlich „Äpfel mit Äpfeln“ und „Birnen mit Birnen“ verglichen werden und somit eine konsistente Datengrundlage vorliegt.

Hinsichtlich der „Wertentwicklung des Immobilien-Gesamtmarktes“ kann der DIX® dank des Detaillierungsgrades des eingereichten Datenmaterials sehr konkrete Aussagen in Bezug auf die Wertentwicklung sowie deren Haupteinflussfaktoren treffen. Ferner werden sämtliche mit dem Eigentum an Immobilien verbundenen Aufwendungen wie Verwaltungs-, Betriebs-, Instandhaltungskosten sowie werterhöhende Investitionen wie z.B. Modernisierungen erfasst und zugeordnet. Diese eindeutige Kategorisierung und Kalkulation des DIX® hat den Vorteil, dass die Wertentwicklung nicht etwa, wie bei anderen Indizes, durch unklar definierte Berücksichtigung von Kaufpreisen, Mieten und investiven sowie unterhaltsbedingten Kapitalaufwendungen, eher als unvollständige Größe oder sogar als eine Art Preisindex interpretiert werden könnte.

Der DIX® wird mit seinem umfangreichen Datenmaterial, seinem hohen Detaillierungsgrad sowie mit seiner Berechnungsgenauigkeit allen Anforderungen an einen Index gerecht, der speziell für den Immobilienmarkt zugeschnittene, umfassende und präzise Aussagen über die Entwicklung des Marktes und dessen Teilsegmente erlaubt.


Bild:DIX 1996 - 2005.jpg

Investoren

Die inländischen Investoren überwiegen, aber schon jetzt zählen ausländische Unternehmen zu den Kunden der DID Deutsche Immobilien Datenbank GmbH. Folgende Kunden haben sich zur regelmäßigen Datenlieferung an die DID bereit erklärt. Diese stammen aus verschiedenen Bereichen:

Asset Management

  • REDEVCO Services Deutschland GmbH

Immobilien

Offene Immobilienfonds

Pensionskassen

Versicherungen

Weblinks

Wikipedia
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Von „http://www.kefk.org/wiki/Deutscher_Immobilien_Index“
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